Llicències per a allotjaments turístics a Catalunya: quina escollir segons el teu projecte
Marc legal i criteris estratègics per definir correctament la llicència més adient en un projecte d’allotjament turístic en masies, finques rústiques i edificis singulars
Un dels primers aspectes que analitzem a Grinpuls quan comencem a treballar en un nou projecte d’allotjament turístic és quin tipus de llicència o modalitat d’activitat encaixa realment amb el plantejament que es vol desenvolupar.
És una decisió estructural. No només perquè permet posar en marxa l’activitat dins del marc legal, sinó perquè condiciona de manera directa com es podrà dissenyar, gestionar i fer créixer el projecte en el temps. Tot i això, és habitual trobar casos en què aquesta decisió es planteja massa tard, quan ja s’han pres altres decisions que la limiten.
No estem parlant simplement d’obtenir un permís administratiu. Cada tipologia d’allotjament defineix unes regles de joc molt concretes: la configuració dels espais, el nombre de places, el model d’explotació, les responsabilitats, la compatibilitat urbanística o fins i tot la manera com es podrà generar ingressos.
Per això, abans d’avançar en el projecte, cal entendre bé quin marge real ofereix cada opció.
En aquest article repassem les principals tipologies d’allotjament turístic a Catalunya i, al final, posem el focus en el cas dels habitatges d’ús turístic, que sovint es perceben com la via més senzilla, però que tenen implicacions importants a mig i llarg termini.
A Catalunya, la normativa actual reconeix fins a vuit tipologies d’allotjament turístic. Ara bé, no totes són aplicables a qualsevol immoble ni a qualsevol ubicació.
El marc normatiu: la base legal
Qualsevol projecte d’allotjament turístic a Catalunya ha de complir, com a mínim, amb tres grans marcs normatius:
Llei 13/2002, de turisme de Catalunya
Decret 75/2020, de turisme de Catalunya
Llei 18/2020, de facilitació de l’activitat econòmica
Decret Llei 3/2023, de regulació dels HUT
La Llei 13/2002 i el Decret 75/2020 defineixen les diferents modalitats d’allotjament, així com els requisits d’espais, capacitat, serveis i classificació.
La Llei 18/2020 estableix el règim d’intervenció administrativa. En la majoria de casos, el model actual es basa en la comunicació prèvia amb certificat tècnic, substituint les antigues llicències prèvies.
El Decret llei 3/2023 introdueix un canvi de plantejament en relació amb els habitatges d’ús turístic. D’una banda, estableix límits de densitat vinculats a la població, identifica municipis amb mercat tensionat i fixa una vigència temporal de les llicències, que han de ser renovades. De l’altra, trasllada als ajuntaments un el paper clau en la regulació urbanistica d’aquesta tipologia.
Aquest marc legal fixa les condicions generals, però no determina per si sol què és viable en cada cas.
1 _ Allotjaments en entorn rural i fora de nucli urbà
En projectes situats en sòl rústic o fora de nucli urbà —especialment en masies i edificis tradicionals— les modalitats més habituals són les següents:
Turisme rural
El turisme rural és una de les opcions més coherents per a edificacions històriques vinculades al territori, com masies, cases de poble i edificacions rurals. El Decret 75/2020 permet fins a 20 places d’ocupació per activitat de Turisme Rural i estableix dues modalitats principals:
Masia, quan el lloguer és per habitacions, amb determinades condicions de servei.
Masoveria, quan l’allotjament es cedeix íntegrament a un sol grup de persones.
Establiments hotelers
En finques amb major superfície construïda o amb determinades característiques arquitectòniques, pot ser viable la implantació d’un establiment hoteler en alguna de les seves categories.
Aquesta opció, podrà permetre més places i major complexitat pel projecte però obviament es una activitat que exigeix una estructura funcional més complexa: espais comuns diferenciats, serveis específics, requisits d’accessibilitat i instal·lacions més exigents.
Habitatges d’ús turístic (HUT)
L’habitatge d’ús turístic permet la cessió íntegra d’un habitatge per a estades de curta durada, i en aquest cas, el límit d’ocupació és de fins a 15 places.
Tot i que sovint es percep com una modalitat de llicència més senzilla d’obtenir, des del passat 2023 la seva viabilitat i/o seguretat a mig termini ha variat molt, essent una llicència que caldrà renovar cada 5 anys, i quedant fortament condicionada per la regulació i governança municipal. En molts municipis amb problemes d’accés a l’habitatge i saturació turística aquestes llicències han quedat suspeses fins a nou avís i en d’altres amb important activitat turística però menys saturació, es treballa amb noves limitacions quantitatives o restriccions específiques fruit de la nova legislació.
2 _ Allotjaments dins de nucli urbà
Quan l’immoble es troba dins de nucli urbà, el ventall de possibilitats sòl ampliar-se lleugerament, però també augmenta la importància, o concreció del planejament urbanístic municipal.
Segons el municipi i les seves ordenances, poden ser viables les següents llicències:
Turisme rural (en municipis de menys de 2.000 habitants)
Cases de poble compartides
Cases de poble independents
Habitatges d’ús turístic
Hotels, hostals i pensions
Apartaments turístics
En aquests casos, la qualificació urbanística de la parcel·la, els usos admesos, la volumetria i altres determinacions del planejament general són factors determinants.
Una conclusió important que extreure d’aquest artícle és:
Més enllà de les regulacions d’activitats turístiques, el planejament urbanístic concret juga en tots els casos un paper clau.
La normativa turística, ens marcarà com han de ser els espais però és el planejament urbanístic municipal el que condiciona quines modalitats són admissibles: la situació dins o fora de nucli, la qualificació del sòl, la superfície construïda, les limitacions de densitat o les ordenances específiques poden excloure determinades tipologies o limitar el nombre de places.
Per aquest motiu, no existeix una “millor llicència” en general.
Existeix la tipologia viable per a un immoble concret, en un municipi concret i dins d’un marc normatiu determinat.
L’anàlisi previ: criteris estratègics
La decisió sobre la modalitat d’allotjament no és només legal. És una decisió que impacta directament en:
La configuració arquitectònica dels espais necessaris pel projecte.
Les inversions en adequació i reforma que caldrà per poder iniciar l’activitat.
El nombre màxim de places d’ocupació que tindrà l’allotjament (i segons això capacitat d’ingressos potencials).
El model de negoci (per habitacions, lloguer integre, els serveis afegits…).
La rendibilitat i el posicionament a llarg termini.
Prendre aquesta decisió sense un bon estudi previ pot portar a situacions difícils de revertir: projectes de reforma sobredimensionats, limitacions d’ús o dificultats en processos de regularització posterior que impedeixin obrir l’establiment.
Quan es tracta de masies i edificis amb valor patrimonial, aquesta fase d’estudi és estructural.
El que cal saber:
Escollir una llicència o una altra no és només una qüestió d’encaix normatiu. Com hem vist, és una decisió que s’ha de prendre amb visió de conjunt, tenint en compte el cas concret però també el recorregut que es vol donar al projecte.
La llicència d’habitatge d’ús turístic (HUT) acostuma a ser la via més ràpida per començar, si el que es vol fer és un allotjament de format lloguer integre. Ara bé, en el context actual també és la modalitat que concentra més incertesa.
El decret aprovat el 2023 va introduir, com hem dit, un canvi rellevant: la regulació dels HUT passa, en gran part, a mans dels ajuntaments. Per això molts municipis estan començant a definir les seves pròpies limitacions. A més, les llicències tenen des del 2023 una vigència de 5 anys i s’han de renovar. Aquest fet permetrà als ajuntaments ajustar el nombre d’habitatges d’ús turístic segons els límits que estableixin, amb un màxim legal de 10 per cada 100 habitants —tot i que en molts casos aquests límits ja són inferiors.
Això obre un escenari amb dues cares. D’una banda, l’aspecte positiu de la reducció de la competència. De l’altra, la incertesa real sobre com es gestionaran els processos de renovaciócada 5 anys.
Més enllà d’això, cal tenir en compte que legalment, amb una llicència HUT només es pot facturar el lloguer íntegre de l’habitatge, sense possibilitat d’incorporar serveis addicionals o, obviament, treballar amb lloguer per habitacions. Això condiciona directament el model de negoci. En molts projectes turístics ben plantejats, una part rellevant de la rendibilitat prové de la capacitat de generar valor durant l’estada, a través de serveis i experiències complementàries. Amb un HUT, aquesta via queda molt limitada.
Per aquest motiu, tot i que en alguns casos pot ser l’única opció viable, rarament és la millor decisió si l’objectiu és construir un projecte d’allotjament sòlid i amb recorregut.
Explorar alternatives pot requerir més esforç a l’inici, però és precisament en aquesta fase on es defineix el potencial real del projecte.
